Por Alex Alberto da Silva · Imóveis empresariais e avaliação imobiliária
Quanto vale um imóvel comercial? Para responder de forma útil, é preciso definir qual imóvel será analisado, a finalidade do trabalho e a data de referência. Comparar anúncios pode levantar perguntas, mas não substitui uma avaliação com objeto, critérios e escopo definidos.
O que é avaliação mercadológica
A avaliação mercadológica analisa o valor de comercialização de um imóvel a partir de critérios técnicos e informações de mercado. No âmbito da atuação do corretor de imóveis, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conhecido como PTAM, é disciplinado pela Resolução COFECI nº 1.066/2007.
Essa regulamentação prevê, entre os elementos mínimos do parecer, identificação do solicitante, objetivo, caracterização do imóvel, metodologia, valor resultante com data de referência e identificação do avaliador. A finalidade orienta o trabalho: a mesma expressão genérica, como “avaliar o prédio”, pode esconder necessidades diferentes.
Fonte: COFECI — Resolução nº 1.066/2007, com Ato Normativo nº 001/2011
Quando faz sentido solicitar uma avaliação
Uma avaliação pode apoiar a definição de uma estratégia de comercialização, a discussão de uma proposta de aquisição ou a organização de uma decisão patrimonial. Antes da contratação, explique o uso esperado do documento, quem o receberá e se existe alguma exigência específica do destinatário.
Se a necessidade estiver relacionada a uma instituição financeira, processo ou procedimento que exija formato próprio, confirme previamente os requisitos e a aceitação do trabalho. O nome do documento não assegura, por si só, que ele atenderá a qualquer finalidade.
Preço anunciado e valor de mercado são a mesma coisa?
O preço anunciado expressa uma condição de oferta. Ele pode refletir a expectativa do proprietário e a estratégia de divulgação, sem demonstrar o valor pelo qual uma transação será realizada. Um anúncio também pode estar desatualizado ou trazer características diferentes das do imóvel em análise.
Para comparar alternativas, é necessário verificar localização, área, uso, características e condições relevantes. A proximidade entre dois endereços não torna os imóveis equivalentes. Um prédio inteiro, uma sala em condomínio e um galpão com área de apoio atendem a demandas distintas.
Quais informações preparar
Organize a identificação e a localização do imóvel, os documentos disponíveis, plantas, áreas informadas e características das benfeitorias. Informe também condições de ocupação, reformas conhecidas, limitações de acesso e situações que possam interferir na análise. A lista definitiva depende do objeto e do escopo acordado.
Explique a finalidade em uma frase concreta: “quero analisar o imóvel para orientar uma negociação de venda”, por exemplo. Indique o prazo desejado e quem será o destinatário do parecer. Isso ajuda a identificar desde o início documentos faltantes e verificações complementares.
O que observar ao contratar
Converse sobre a identificação do imóvel, a finalidade, as etapas previstas, o prazo, os documentos necessários e a forma de apresentação do resultado. Peça clareza sobre limitações e responsabilidades. A proposta deve permitir compreender o que está incluído e o que dependerá de outro serviço.
A análise mercadológica não deve ser confundida com diagnóstico de estrutura, instalações ou desempenho construtivo. Caso a decisão exija essas verificações, elas precisam ser tratadas com os profissionais habilitados para cada especialidade. O mesmo cuidado vale para questões documentais que ultrapassem o escopo contratado.
Avaliação imobiliária e perícia grafotécnica são trabalhos diferentes
A avaliação imobiliária tem como objeto o imóvel e sua análise mercadológica. A perícia grafotécnica examina aspectos técnicos da escrita e de assinaturas. São demandas, materiais e escopos diferentes. Por isso, a apresentação dos serviços e o atendimento devem distinguir claramente cada área.
Como funciona o primeiro contato
No atendimento, o primeiro passo é compreender a finalidade e reunir as informações disponíveis para definir o escopo. Sou Alex Alberto da Silva, corretor de imóveis e avaliador imobiliário, com CRECI-MT nº 20.818-F e CNAI nº 54.603. Esses registros identificam minha atuação imobiliária.
Se você precisa avaliar um imóvel comercial, apresente o tipo de imóvel, a localização, a finalidade e os documentos que já possui. A partir dessa conversa, podemos verificar as condições do atendimento e os próximos encaminhamentos.
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Alex Alberto da Silva
Corretor de Imóveis e Avaliador Imobiliário
CRECI-MT nº 20.818-F | CNAI nº 54.603